Relevansi Model Von Thunen

Tugas Mata Kuliah TEORI LOKASI DAN POLA RUANG

DOSEN PENGAMPU : Dra.BITTA PIGAWATI.,M.T.

Menurut pendapat saya teori yang dikemukakan oleh Von Thunen masih ada yang relevan dengan kondisi saat ini dan ada juga yang sudah tidak relevan lagi dengan kondisi saat ini (untuk kasus-kasus tertentu).

1. Teori Von Thunen yang masih relevan dengan kondisi sekarang contohnya adalah :KELANGKAAN persediaan sumber daya lahan di daerah perkotaan memicu berlakunya hukum ekonomi supply and demand semakin langka barang di satu pihak semakin meningkat permintaan di pihak lain akibatnya harga melambung. Demikian yang terjadi terhadap lahan yang ada di daerah perkotaan, dimana nilai sewa atau beli lahan yang letaknya dipusat kegiatan, semakin dekat ke pusat semakin tinggi nilai sewa atau beli lahan tersebut. Kelangkaan lahan di kota-kota besar seperti untuk pertokoan misalnya, banyak sekali toko – toko yang terletak di pusat kota biaya sewa atau beli tanahnya lebih mahal dari biaya sewa atau beli rumah yang jauh dari pusat perkotaan, bahkan harganya selalau naik, mengikuti perkembangan yang terjadi dari tahun ketahunnya. Ini mengindikasikan bahwa teori Von Thunen tentang alokasi lahan untuk kegiatan pertanian juga berlaku di daerah perkotaan. Selain itu teori Von Thunen juga masih berlaku untuk wilayah pertanian yang jauh dari kota dimana akses prasarana jalan yang kurang mendukung dan pasar masih bersifat tradisional. Ini banyak terjadi di wilayah perdesaan daerah Sumatera, Kalimantan dan Sulawesi dimana wilayah pertanian sangat terisolir sehingga teori sewa lokasi Von Thunen ini masih sangat relevan.

2. Teori Von Thunen kurang relevan lagi dengan kondisi sekarang.Berikut adalah Teori Model Von Thunen :Johann Heinrich Von Thunen adalah orang yang pertama kali mengemukakan teori ekonomi lokasi modern. Lahir pada tanggal 24 Juni 1783, Von Thunen mengenyam pendidikan di Gottingen dan sebagian besar menghabiskan waktu hidupnya mengelola daerah pinggiran di Tellow. Pada volume pertama risalatnya, The Isolated State (1826), Von Thunen menjabarkan mengenai ekonomi keruangan (spatial economics), yang menghubungkan teori ini dengan teori sewa (theory of rent). Von Thunen adalah orang pertama yang membuat model analitik dasar dari hubungan antara pasar, produksi, dan jarak. Dalam menjelaskan teorinya ini, Von Thunen menggunakan tanah pertanian sebagai contoh kasusnya. Dia menggambarkan bahwa perbedaan ongkos transportasi tiap komoditas pertanian dari tempat produksi ke pasar terdekat mempengaruhi jenis penggunaan tanah yang ada di suatu daerah. Gambar model Von Thunen di atas dapat dibagi menjadi dua bagian. Pertama, menampilkan “isolated area” yang terdiri dari dataran yang “teratur”, kedua adalah, kondisi yang “telah dimodifikasi” (terdapat sungai yang dapat dilayari). Semua penggunaan tanah pertanian memaksimalkan produktifitasnya masing-masing, dimana dalam kasus ini bergantung pada lokasi dari pasar (pusat kota). Model tersebut, membandingkan hubungan antara biaya produksi, harga pasar dan biaya transportasi. Kewajiban petani adalah memaksimalkan keuntungan yang didapat dari harga pasar dikurang biaya transportasi dan biaya produksi. Aktivitas yang paling produktif seperti berkebun dan produksi susu sapi, atau aktivitas yang memiliki biaya transportasi tinggi seperti kayu bakar, lokasinya dekat dengan pasar.Model von Thunen mengenai tanah pertanian ini, dibuat sebelum era industrialisasi, yang memiliki asumsi dasar sebagai berikut : Kota terletak di tengah antara “daerah terisolasi” (isolated state). Isolated State dikelilingi oleh hutan belantara. Tanahnya datar. Tidak terdapat sungai dan pegunungan. Kualitas tanah dan iklim tetap. Petani di daerah yang terisolasi ini membawa barangnya ke pasar lewat darat dengan menggunakan gerobak, langsung menuju ke pusat kota. Tidak terdapat jalan penghubung, petani mencari untung sebesar-besarnya.Tentu saja hubungan di atas sangat sulit diterapkan pada keadaan saat ini, dimana prasarana transportasi sudah begitu maju, alat tranportasi sebagai alat angkut hasil pertanian juga banyak dan murah. Penggunaan teknologi modern dalam bidang pertanian menyebabkan teori Von Thunen ini sudah kurang relevan dengan kondisi saat ini. Tetapi bagaimanapun kita harus mengakui bahwa terdapat hubungan yang kuat antara sistem transportasi dengan pola penggunaan tanah pertanian regional. Selain itu ada beberapa kelemahan teori Von Thunen yaitu :

* Merupakan model keseimbangan yang sifatnya parsial, tidak memuat interelasi antara variabel yang telah di khususkan, perhitungan akan susah dilakukan bila terjadi perubahan di masa mendatang;

* Tidak memperhatikan faktor non ekonomis yang mempengaruhi produksi;

* Tidak memperhitungkan perbedaan luas perusahaan pertanian atau luas pasaran yang tak menghasilkan ekonomi berskala produksi atau pasaran yang bersangkutan sehingga dapat merusak zona tata guna lahan.Kelemahan teori Von Thunen terletak pada :

* Keterkaitannya pada waktu

* Keterkaitannya pada wilayah karena :1. Kemajuan di bidang transportasi telah menghemat banyak waktu dan uang (mengurangi resiko busuk komoditi);2. Adanya berbagai bentuk pengawetan, memungkinkan pengiriman jarak jauh tanpa resiko busuk;3. Negara industri mampu membentuk kelompok produksi sehingga tidak terpengaruh pada kota;4. Antara produksi dan konsumsi telah terbentuk usaha bersama menyangkut pemasaran (tidak selalu memanfaatkan jasa kota dalam pemasarannya).

3. Faktor yang bisa mempengaruhi komposisi keruangan selain biaya transport adalah:

a. Prasarana jalan yang baik dan kemudahana akses ke pasar kota menjadi faktor penentu komposisi keruangan;

b. Mekanisme pasar yang terbuka hingga menimbulkan terjadinya supply dan demand, memungkinkan terjadinya economic landscape sebagai faktor penting mempengaruhi komposisi keruangan;

c. Adanya lokasi alternatif juga bisa berpengaruh pada komposisi keruangan;

d. Skala produksi: biaya/unit vs jumlah produk; localisation economies dan urbanisation economies;

e. Lingkungan bisnis: kebijakan pemerintah, lokasi pesaing, dsb;

f. Faktor Kesejarahan.

Kasus yang berkaitan dengan teori lahan Von Thunen Saat ini, rumah toko (ruko) merupakan satu jenis properti yang banyak dibangun dan ditemui di wilayah perkotaan. Pesatnya pembangunan ruko menyebabkan berbagai pihak ingin mengetahui lebih banyak informasi tentang properti. Dari aspek bisnis, investor membutuhkan informasi tentang biaya investasi, nilai sewa dan harga jual. Dari aspek penerimaan negara, pemerintah perlu mengoptimalkan penerimaan pajak, baik di pusat maupun di daerah, dimana pajak tersebut dapat diperoleh dari pembangunan properti ini. Informasi yang menjembatani kepentingan-kepentingan tersebut di atas antara lain adalah Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP). NJOP merupakan nilai pasar yang digunakan oleh pemerintah sebagai dasar pengenaan pajak properti, seperti PBB dan BPHTB. Dalam perkembangan saat ini, NJOP digunakan sebagai nilai acuan untuk berbagai kepentingan (single value for multipurpose) sehingga diperlukan suatu metode penilaian yang tepat. Nilai sewa dapat dijadikan dasar penentuan nilai jual obyek pajak dengan menggunakan metode pendapatan, yaitu salah satu metode penilaian properti yang menghasilkan pendapatan (income producing property) seperti halnya ruko. Pada metode pendapatan diperlukan informasi nilai sewa dan tingkat kapitalisasi. Penelitian ini dilakukan untuk menganalisis pengaruh faktor lokasi dan fisik properti terhadap nilai sewa ruko. Variabel-variabel dari faktor lokasi yang diteliti adalah jarak dari jalur transportasi umum, jarak dari terminal angkutan kota, lebar jalan dan jalan dua arah (Toeri Von Thunen). Variabel-variabel dari faktor fisik yang diteliti adalah luas bangunan, jumlah lantai bangunan dan lebar depan bangunan. Penelitian ini menggunakan 150 sampel ruko di Kelurahan Unggang Hanan Bak Jadoh. Dari hasil penelitian, diperoleh bahwa variabel-variabel faktor lokasi yaitu jarak dari terminal angkutan kota, lebar jalan dan jalan dua arah serta variabel faktor fisik properti yaitu lebar depan bangunan mempengaruhi variasi nilai sewa ruko secara signifikan. Keempat variabel tersebut membentuk model faktor penentu nilai sewa ruko yang secara bersama-sama menjelaskan variasi nilai sewa ruko dengan daya jelas (R2) sebesar 85,2%. Dari analisis tingkat kapitalisasi diperoleh angka tingkat kapitalisasi 3,7%. Penilaian metode pendapatan dengan simulasi diperoleh peningkatan NJOP yang cukup signifikan dibandingkan NJOP dari Kantor Pelayanan PBB.

Permasalahan diatas bisa dijelaskan dengan Model Nilai SewaStruktur perkotaan bisa juga dilihat dari nilai tanah. Didasari pada asumsi yang sama dari model von Thunen mengenai penggunaan lahan pedesaan yang didasari pada nilai lokasi (locational rent). Asumsi dasarnya adalah tawaran tertinggi akan mendapatkan lokasi tanah yang paling tinggi aksesibilitasnya. Penawar tanah tertinggi adalah mereka yang bisa mendapatkan keuntungan maksimum dari lokasi tersebut dan ini berarti sanggup membayar nilai (sewa) tertingginya. Ini menunjukan bahwa pengguna yang memiliki kurva yang paling tajam akan menempatkan posisi pusat kota, dalam hal ini adalah perusahaan perdagangan dan dunia usaha. Sedangkan yang paling datar kurvanya, pemukiman akan menempati bagian tepi. Jadi sebagaimana telah diungkapkan Richard Ratcliff: Secara ringkas kita bisa mengatakan bahwa struktur kota ditentukan oleh nilai uang dari pentingnya kenyamanan.
Pada pusat kota atau KPB nilai sewa tanah untuk perdagangan, industri dan pemukiman merupakan nilai tertinggi dari golongannya. Sedangkan pada kawasan kedua nilai sewa tanah untuk masing-masing jenis penggunaan tanah ini adalah lebih rendah dari di lokasi pusat kota atau KPB. Sedangkan pada bagian ketiga penggunaan tanah perdagangan bukan lagi dominan, dan nilai sewa merupakan yang terendah.Pada pusat kota jenis penggunaan tanah didominasi oleh perdagangan. Demikian seterusnya pada lingkaran kedua dimana dominasi penggunaan tanah oleh industri. Dan pada lingkaran terluar didominasi oleh pemukiman.Jika kondisi perkotaan telah mencapai keadaan seperti dalam asumsi Ullman dan Harris maka akan dijumpai titik-titik temu nilai sewa tertinggi kedua pada seputar kota. Penggambaran dalam tiga dimensi akan sebagai berikut ini.Dalam model struktur kota terdapat dua perbedaan utama. Pertama adalah adanya satu pusat kota (Burgess, Hoyt, dan Mann) dan lainnya Ullman dan Harris menyatakan adanya lebih dari satu pusat kota. Pada model nilai sewa juga dikemukakan adanya satu pusat kota, dimana nilai sewa tertinggi digunakan untuk perdagangan. Namun pada penelitian lebih lanjut kerap ditemukan kenaikan nilai tanah pada lokasi-lokasi selain dari apa yang pada disebut KPB. Nilai tanah yang meninggi kembali ini, walau tidak setinggi di KPB kota disebut Nilai Sewa Tertinggi Kedua (secondary peak value).Nilai Sewa Tertinggi Kedua ini terjadi pada pertemuan jalan utama menuju pusat kota dengan jalan lingkar kota. Pada lokasi ini juga dijumpai dominasi penggunaan tanah perdagangan dan disusul oleh industri kemudian pemukiman. Pada kota yang besar, seperti DKI Jakarta dengan penduduk mencapai 7 juta, dapat dijumpai lebih dari satu Nilai Sewa Tertinggi Kedua, seperti contohnya gambar diatas.

4. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan pertanian dan perkotaan

A. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan pertanian adalah :

1. Letak dari lokasi pertanian, makin dekat lokasi pertanian tersebut dengan sarana transportasi, atau jalan, makin tinggi harga lahan pertanian tersebut, juga berpengaruh terhadap lokasi penduduk yang mendiami daerah pertanian tersebut, makin dekat dengan lokasi penduduk yang mendiami daerah tersebut, maka makin tinggi pula harga dari lahan pertanian tersebut;

2. Tingkat Kesuburan dari lahan pertanian tersebut, makin subur lahan pertanian, maka harga lahan pertanian tersebut makin tinggi dan dimininati oleh orang lain;

3. Drainase atau Jaringan Irigasi yang baik akan mempengaruhi harga dari lahan pertanian tersebut;

4. Lingkungan sekitar lokasi pertanian tersebut, mendukung tidak terhadap keberlangsungan kegiatan pertanian, dalam hal ini lingkungan dari lokasi pertanian tersebut aman tidak terhadap segala macam gangguan yang dapat mempengaruhi kegiatan pertanian.

B. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan perkotaan adalah :

1. Letak lokasi, makin dekat lokasi dengan kegiatan perekonomian, maka makin tinggi harga lahan tersebut;

2. Akses menuju lokasi lahan tersebut, makin sterategis lokasi tersebut, maka makin tinggi harga lahan tersebut;

3. Tingkat Keamanan dan Kenyaman dari lokasi lahan perkotaan tersebut, dapat mempengaruhi harga lahan perkotaan tersebut.

4. Kemudahan pergerakan antar lokasi atau pasar dapat mempengaruhi nilah lahan di perkotaan.

2 Tanggapan

  1. matur suwun..

  2. datanya kurang lengkap ne…
    up to date dong..

    ahaaa

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: